Продажа квартир без услуг риэлтора


продажа квартир без услуг риэлтора

Первое, с чего следует начать – это провести осмотр жилой площади. Важно определиться, сколько будет стоить жилое помещение согласно его параметрам и соотношению их с рынком недвижимости в конкретном населенном пункте на текущий момент времени.

Основным условием для организации и контроля действий по продаже квартиры без риэлтора служит заранее сформулированный и прописанный план, пошаговая инструкция.

Определяемся с целью продажи и сроками

Еще до наступления самого момента торговли важно определить для себя цель продажи. На вопрос, можно ли продать жилье без участия риэлтора в минимальный срок, последует отрицательный ответ, если предпродажная подготовка не реализовалась.

Если цель продажи – максимальное получение прибыли – то ее можно обеспечить двумя способами:

  • предпродажным обустройством надлежащего вида жилой площади, внедрение современных деталей в интерьер или коммуникации, не требующих больших финансовых вложений, но повышающих общее впечатление о помещении в глазах покупателя;
  • тщательной и поэтапной проработкой рекламной компании.

Важной составляющей для торговли жилплощадью по высокой цене на рынке недвижимости без риэлторских услуг является проведение неоднократных тематических переговоров с потенциальными покупателями.

Определяемся с ценой

Уже сформирована средняя цена продажи по рынку на каждый тип недвижимости. Она указана в ориентировочной сумме, размещенной на официальном портале Федеральной Службы Государственной статистики в открытом доступе в интернете.

СПРАВКА! Грамотная проработка цены позволит увеличить стоимость жилья на 10-15%.

Индивидуальный вариант формирования стоимости без риэлтора может происходить с помощью услуг специалиста по оценке недвижимости. Детальный отчет от него на бумажном носителе или в электронном виде не превысит 4 тыс. руб.

Необходимо использовать руководство к действию при формировании цены на квартиру без обращения к услугам риэлтора. Она суммируется из проанализированных показателей с помощью пошаговой инструкции, где учитывается:

  • количество жилых расположенных в ней комнат;
  • размер общей площади, включая метраж кухни, ванной, санузла, балкона или лоджии, гардеробной;
  • габарит кухни. Ее размер свыше 12 метров повышает общую цену;
  • тип планировки. Приветствуются изолированные комнаты. При наличии проходной комнаты цена падает на 300 или 500 тыс. руб.;
  • присутствие балкона, лоджии, отдельной гардеробной, их размеры;
  • наличие современных счетчиков тепла, индивидуальной системы отопления и иных систем, снижающих сумму коммунальных услуг на 1 – 2 тыс. руб. в месяц;
  • строительный материал, из которого сооружено здание, а также года его постройки. В зданиях 1940 – 1960-х годов застройки коммуникации подлежат полной реконструкции. Не приветствуется дом из панельных блоков, плохо удерживающих тепло. А в современных кирпичных домах наличие ремонта поднимет стоимость на 10 – 15%, поэтому, имеет смысл вкладываться в него;
  • район, уровень развития инфраструктуры прилегающей и близлежащей территории;
  • этажность здания, этажность жилой площади. Верхние этажи, вдали от пыли и городского шума оцениваются на рынке выше, но последний этаж всегда стоит дешевле;
  • история жилья с правовой точки зрения. Если выставляемая на продажу площадь приобреталась за материнский капитал — этот факт может снизить ее ценность до 20%.

Сроки реализации жилья на рынке и цена на него во многом взаимозависимы. Когда необходимо совершить быструю сделку без риэлтера – обычно снижают цену в размере оплаты его услуг.

Подготавливаем документы

Потребуется немало времени для проработки процесса без риэлтора на юридическом уровне – от месяца, а зачастую – до квартала.

Государственные органы по выдаче правоустанавливающих документов на продаваемую или купленную квартиру представляют собой территориальные отделения МФЦ, Росреестра, портал Госуслуг, в которые придется обращаться лично, если процесс реализуется без риэлтора.

ВНИМАНИЕ! Следует иметь в виду, что отказ от квалифицированного юриста или риэлтора может повлечь ошибки в виде некорректной регистрации переоформления недвижимости по договору купли-продажи.

Начать готовить документы следует с их анализа, чтобы выяснить, какие уже должны быть в наличии, какие еще только предстоит собрать, а какие действительны в ограниченный момент времени.

Категории документов, требуемые в зависимости от этапов продаж

На начальном этапе:· паспорта всех участников процесса продажи;

· свидетельство о рождении собственника, если он не достиг совершеннолетия;

· документ, указывающий на право собственности на недвижимость, с приложенным к нему договором купли-продажи или свидетельства о принятом наследстве, либо выписка из ЕГРН;

· документ о приватизации;

· технический план с характеристиками жилого помещения;

· кадастровый паспорт с данными о планировке жилой площади;

· документ из налоговой об отсутствии обременений на недвижимость в виде залога, кредита и других финансовых операций.

В процессе оформления:· согласие в письменном виде, заверенное нотариусом и подписанное в его присутствии, супруга или супруги, если недвижимость приобреталась в браке и считается совместно нажитым;

· бумаги о согласованной с уполномоченными органами перепланировке, выдаваемые сотрудниками БТИ;

· разрешение на проведение сделки от уполномоченных государственных органов опеки и попечительства, если в ее этапах участвуют дети до 18 лет.

С ограниченным сроком действия:· выписка, предоставляемая специалистами УК, ТСЖ или МФЦ из специальной домовой книги, действующая на протяжении 1 месяца и содержащая информацию обо всех прописанных на данной жилплощади лицах на конкретный момент времени;

· выписка из лицевого счета, закрепленного за жильем, об отсутствии долга по квартплате, выдаваемая сотрудниками ЖКХ, ТСЖ, ЖЭК, Единого расчетного центра.

Понять, чистая ли юридически сделка – главное правило покупателя при ее приобретении. Главное правило продавца – точная сверка данных, указанных в документах и занесенных во вновь создаваемые официальные бумаги, сопровождающие ее.

Предпродажная подготовка квартиры и фотографирование

Профессиональный фотограф за невысокую плату решит проблему с визуальным обзором квартиры и дома быстрее, способствуя ее продаже без обращения к риэлтору. Он качественно выставит нужный свет и подберет правильный ракурс, дающий представление о положительных моментах в помещении. Если планируется самостоятельное создание фото – то съемку лучше осуществлять в солнечный день, максимально захватывая пространство в кадр.

Для создания продающего фото допускается присутствие минимального декора, например, цветов, декоративных подушек. Такие мелочи на фотографии создадут атмосферу уюта и запомнятся покупателю как потенциальный вариант. Дополнительной отдельной фотографией может стать вид из окна.

Риэлторы советуют уделить внимание и лестничной клетке. Следует заменить лампу в подъезде, если она перегорела, протереть со стен подъезда лишнюю грязь, вымести с лестницы и придомовой территории мусор.

Реклама и поиск покупателя

Следующим процессом поэтапной продажи квартиры без помощи риэлтора является создание процесса продвижения ее на рынке недвижимости. Правильная реклама – это основа торговли и большая часть ее успеха. Рекламная кампания создается на основе фотографий помещения и их грамотного текстового сопровождения.

Реклама может размещаться:

  • в печатном виде в городских газетах;
  • электронно в сети Интернет на специальных площадках по торговле недвижимостью;
  • в виде видеоматериала на местном ТВ;
  • на городских досках объявлений в специально отведенных местах, где разрешена ее расклейка.

Необходимо следить за тем, чтобы объявления на сайте систематически продлялись, а в газетах выходили регулярно.

В объявлении используются уникальные, но в то же время понятные любому обывателю слова. Описываются не только положительные стороны жилья, но и его особенности. Не стоит сокращать слова или термины, таким образом избегая путаницы и недопонимания при прочтении объявления потенциальным покупателем.

Презентация квартиры и переговоры

Не стоит оставлять ценные и дорогостоящие вещи в помещении при его осмотре покупателями. Лучше, если основная их часть уже будет упакована на момент просмотра или даже вывезена.

Переговоры будут многократными и продолжительными, если планируется по завышенной цене реализация недвижимости без риэлторских услуг. Цель в этом случае достигается путем работы над цепочкой бесед.

Презентовать жилье возможно индивидуально каждому заинтересованному лицу, либо группе по 3 или 4 человека.

Преимущества и недостатки организации группового просмотра квартиры

Положительный результатМежду людьми может возникнуть торг по типу аукциона, способствующий в итоге естественному повышению цены.Отрицательный результатОдин человек может сообщить всей группе об обнаруженном недостатке, тем самым акцентируя внимание людей на нем.

Необходимо подготовиться к посещению потенциальных покупателей и подготовить ответы на вопросы, возражения, найти аргументы для переубеждения в случае возникновения необоснованных претензий.

Советы, как грамотно презентовать квартиру и вести переговоры:

  • узнать у покупателя о целях покупки и рассказать, насколько ему подойдет данное жилье;
  • акцентировать внимание покупателя на достоинствах;
  • помогать покупателю косвенно или напрямую с прояснением юридических моментов, предоставлять необходимую информацию по его требованию;
  • быстро перейти к обсуждению предварительных договоренностей, подводя покупателя к процессу формирования предварительного договора.

Внимательно выслушать покупателя недостаточно, нужно понять его желания и найти точки соприкосновения, одновременно настаивая и на своих условиях.

Предварительный договор купли-продажи и договор задатка

Предварительный договор подписывается обеими сторонами.

Предварительный договор содержит следующие пункты, впоследствии включаемые в основной:

  • индивидуальные контакты участвующих в сделке сторон;
  • главные условия процесса и предмета сделки, такие как: описание сути сделки, стоимость предмета соглашения;
  • условия и порядок передачи задатка, гарантии процесса, порядок зачисления или передачи денежных средств;
  • распределение расходов между участниками соглашения по проведению сделки;
  • правила для заключения в дальнейшем основного договора;
  • сроки юридического и фактического освобождения квартиры, ответственность сторон в виде неустойки за срыв, просрочку договоренностей;
  • условия решения спорных вопросов.

Существует два способа передачи первой части денег: в виде аванса или задатка. Факт передачи обеспечительного платежа подтверждается распиской.

ВНИМАНИЕ! Следует отличать аванс от задатка. Если основная сделка не состоится, аванс всегда подлежит возврату, а соглашение о нем – расторгается. При передаче денежных средств в виде задатка (ст. 380 ГК РФ) – одна из сторон, нарушившая оговоренные обязательства, теряет значительную часть личных финансов, переходящих или остающихся у второй стороны.

Перед тем, как подписать предварительное соглашение без риэлтора, продавец должен предоставить, а покупатель затребовать основные или дополнительные документы на рассматриваемую квартиру.

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи можно здесь. Скачать образец предварительного договора купли-продажи можно здесь.

Документ подписывается в присутствии и с участием всех заинтересованных лиц. Образец предварительного договора содержит стандартные разделы и подразделы с возможностью дополнения и изменения по согласованию сторон.

Выписка из квартиры и подтверждение отсутствия долгов по коммуналке

Выписка из лицевого счета, закрепленного за жильем, показывает состояние задолженности на данный момент.

Задолженность по квартплате может быть включена в сумму покупки по договоренности с покупателем, если у продавца нет возможности ее оплатить.

Расчеты по сделке

Наличные деньги могут быть переданы продавцу лично в руки. В таком случае необходимо составить расписку:

Скачать бланк расписки можно здесь. Скачать образец расписки можно здесь.

Для безопасной передачи наличных денег лучше использовать банковскую ячейку, где контроль процесса осуществит банковский служащий, формируя сопроводительные документы.

Допускается безналичный расчет между сторонами в виде аккредитива или платежного поручения.

Договор купли-продажи

Подписи в документе купли-продажи ставятся после предоставления задатка или аванса.

Чтобы понять, как оформить продажу квартиры без участия риэлтора безопасно, рекомендуется заключать договор в присутствии нотариуса с последующим заверением у него.

Скачать бланк договора купли-продажи можно здесь. Скачать образец договора купли-продажи можно здесь.

После подписи сторон он передается для государственной регистрации. Нотариус снимает ксерокопии с документов и контролирует все действия на законодательном уровне.

Сам договор еще не является правом на приобретаемую собственность, но отказ от участия в сделке с этого момента возможен только в судебном порядке.

Регистрация сделки

Оформляется покупка квартиры без риэлтора и регистрация документа в обязательном порядке следует в Государственной Кадастровой Палате местного отделения Росреестра, где процедура реализуется на основании заявлений покупателя и продавца. Соответствующие договора составляются в трех экземплярах для каждой из трех сторон.

Срок регистрации составляет 1 месяц.

После внесения сведений в Единый Государственный реестр, сделка приобретает законную силу на государственном уровне.

Предыдущие жильцы выписываются из жилой площади, обращаясь в паспортный стол, местное отделение МФЦ или электронно на портал Госуслуги с договором купли-продажи.

Передача квартиры

Составляется Акт приема-передачи жилья, где детально указываются состояние помещения на момент его передачи. После чего, в Акте ставится подпись обеих сторон.

Описывается фактическое освобождение жилья, порядок и время передачи ключей и даже их количество. На основании Акта приема-передачи жилья банковский служащий из ячейки выдает оставшуюся наличную сумму продавцу.

После этого все пункты документа считаются выполненными, а процесс купли-продажи завершенным. Новый владелец приобретает свидетельство о регистрации, а прежние жильцы – документ об отчуждении.

Продажа квартиры без риелтора риски

При продаже квартиры без риэлтора у продавца существуют серьезные риски, связанные с необдуманными поступками и возможной потерей денежных средств. Собственник квартиры без помощи профессионалов может столкнуться с мошенническими схемами и преступными уловками. Вот неполный перечень возможных рисков для продавца:

  • Полное отсутствие безопасности сделки
  • Риски, связанные с достоверностью правоустанавливающих документов
  • Риски, связанные с передачей денежных средств при окончательном и предварительном договоре
  • Отсутствие информации при продаже жилья в ипотеку
  • Самостоятельный поиск порядочного и платежеспособного покупателя
  • Поиск покупателя и заключение сделки может занять много времени

Компания Чистые Пруды без проблем поможет вам купить или продать квартиру в Москве. Мы обеспечим полную безопасность вашей сделки на всех ее этапах. Наши компетентные сотрудники соберут все необходимые документы и ускорим процесс продажи вашего жилья. АН Чистые Пруды имеет огромный опыт работы на рынке недвижимости столицы. С нами легко, быстро и выгодно заключать любые сделки!

Звоните по телефону или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетними

Если покупатель пожелает продать недвижимость, ему потребуется самостоятельно получить специальное разрешение на это в виде дополнительного документа от государственных органов опеки, если она приобреталась за материнский капитал. Аналогичные правила и порядок действий установлены, если на жилой площади прописаны дети.

Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли, вы узнаете далее.

Что входит в стоимость услуг риэлтора при продаже недвижимости

В стоимость оказанных услуг риэлтором входят различные функции. Прежде всего необходимо понимать, что сделки по продаже и покупке недвижимости и их полное или частичное сопровождение разительно отличаются. Компетентное агентство берет на себя все проблемы, связанные с приобретением или отчуждением квартиры. А именно:

  • Проверка правоустанавливающих документов
  • Контроль юридической чистоты предстоящей сделки
  • Консультативные вопросы
  • Поиск потенциальных покупателей

Недобросовестный подход к предстоящей сделки риэлтором, может повлечь за собой большие неприятности. Клиент может потерять не только денежную сумму, но и всю имеющуюся недвижимость. Если агенты предлагают заниженную стоимость своих услуг, это должно крайне насторожить клиента. Существуют некоторые причины для беспокойства:

  • Риэлтор, имеет слишком большой опыт работы и запросто может обмануть вас, получив скрытую комиссию
  • Риэлтор скорее всего не имеет опыта на рынке жилья, своей клиентской базы и берется за любую низкооплачиваемою предложенную работу

По статистике, на рынке недвижимости столицы, из заключенных сделок всего лишь одна из 20 прошла без помощи АН. На сделке по недвижимости профессиональный риэлтор также является ее участником. От его компетентности напрямую зависит успех мероприятия.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *