Оформили куплю продажу дома, старый хозяин остался прописанным


Покупка квартиры — важный шаг для каждого гражданина. Иногда обстоятельства складываются таким образом, что сделка купли-продажи уже проводится, а жильцы из квартиры выписаться не успевают. Как быть в данном случае? Разберемся во всем по порядку.

Согласно законодательству продать квартиру с прописанными в ней людьми не составит труда, ведь они лишь претендуют на проживание в ней и не являются собственниками. Это значит, что их согласия на продажу квартиры не требуется. При этом, никто не вправе запретить прописанному в квартире гражданину проживать в ней. В этом и кроется основная проблема.

По сути, юридически прописанного в квартире человека можно считать обременением. После совершения сделки купли-продажи все зарегистрированные ранее граждане должны будут самостоятельно сняться с учета. Однако, могут возникнуть сложности.

Покупатель квартиры с подобным обременением должен помнить о всех тонкостях. Обращение в суд в некоторых случах ничего не даст.


За граждан, прописанных в квартире, но не проживающих в ней, новому владельцу придется доплачивать по некоторым пунктам коммунальных платежей. Усугубляется проблема еще и в том случае, если человек в квартире прописан и проживает, при этом являясь:

  • получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением (в документах будет прописано право проживания в квартире);
  • нанимателем по договору с конкретным сроком или без него;
  • ссудополучателем при наличии договора безвозмездного пользования жильем.

Этих граждан не удастся выселить новому владельцу.

Покупатель должен выяснить, есть ли у приобретаемой квартиры обременение такого рода, заранее. Сделать это довольно просто. При сборе документов до совершения сделки продавец предоставляет выписку из домовой книги. Покупателю лучше запросить расширенный документ, где будут указаны:

  • все лица, прописанные в квартире;
  • те граждане, что сняты с учета временно (в качестве примера к данному случаю можно рассматривать тех лиц, что выписаны на срок отбывания наказания в связи с судимостью).

Важно убедиться в том, что:

  1. В приобретаемой квартире не зарегистрирован ребенок.
  2. В квартире не зарегистрировано недееспособное лицо.
  3. Человек в квартире может быть прописан, но проживает по другому адресу.
  4. Гражданин не является родственником продавца.
  5. Тот, кто зарегистрирован в квартире ранее не отказывался от своей доли в пользу других лиц.

Выписать людей из приобретенной квартиры можно двумя способами:

  • при их согласии самостоятельно;
  • через суд.

Последний способ применяется в сложных ситуациях, когда нет возможности решить проблему мирно. Иногда гражданин берет на себя обязательство выписаться в срок, но не выполняет его или вовсе, пропадает. Для начала разберем ситуацию, когда зарегистрированное лицо согласно выписаться после осуществления сделки купли-продажи.

Снятие с регистрации на добровольной основе — процесс довольно простой. Для этого нужно обратиться в паспортный стол по месту жительства и предоставить следующие документы:

  1. Паспорт прописанного гражданина.
  2. Заявление о снятии с учета.
  3. Адресный листок убытия (заполняется в двух экземплярах).
  4. Домовая книга (при ее наличии).
  5. Статистический листок убытия (при выезде за границу).

При выписке из квартиры несовершеннолетних граждан ситуация несколько меняется, об этом расскажем ниже. Заявление, адресный и статистический листки выдаются и заполняются непосредственно в паспортном столе согласно форме.

Случаи обращения в суд на самом деле случаются редко и связаны они с наличием проблем:

  • при отсутствии возможности связаться с гражданином;
  • при проживании прописанного лица за пределами страны;
  • в ситуации, когда зарегистрированное лицо отбывает наказание в местах лишения свободы и так далее.

Если гражданин проживает за границей, можно выписать его различными способами, в том числе и через суд. Если же он согласен сняться с учета по месту жительства добровольно, то вариантов решения вопроса два:

  1. Составить обращение для осуществления процедуры снятия с учета через консульство той страны, где гражданин проживает.
  2. Получить нотариально заверенное согласие на выписку по почте (гражданин может оформить такую бумагу и в Консульстве за границей).

При возникновении спорных ситуаций необходимо обращаться в суд с исковым заявлением. В данном случае очень важно, сообщал ли продавец квартиры с обременением покупателю о том, что у него возникнут проблемы с выпиской некоторых жильцов.

  • признать сделку ничтожной и расторгнуть ее, обязав продавца возвратить полученные средства;
  • удовлетворить иск нового владельца и выписать гражданина из квартиры;
  • отказать в удовлетворении иска при наличии соответствующих обстоятельств.

Не редки случаи, когда покупатель заранее знает о наличии обременения и просит предоставить ему приличную скидку за те сложности, которые возникнут при снятии с учета по месту жительства прописанного гражданина.

Как выписать несовершеннолетних из купленной квартиры?

Выписка несовершеннолетнего — особая процедура. Ребенка нельзя не только выписать без наличия нового места жительства, но и без учета соответствия нового его жилья условиям предыдущего. То есть, ребенок может быть выписан только при регистрации его в новой квартире, которая точно не будет хуже предыдущей.

  1. Согласие родителей (опекунов) ребенка на выписку.
  2. Наличие у родителей (опекунов) иной жилплощади, куда прописывается ребенок.

Если же гражданин, не достигший совершеннолетия, владеет долей в квартире, для ее продажи нужно получить разрешение от органов опеки на продажу. В противном случае сам ребенок, достигнув 18-ти лет сможет сделку аннулировать.

Согласно закону, для того, чтобы выписать гражданина, отбывающего наказание в тюрьме, требуется дождаться его освобождения. Он лично должен будет явиться в паспортный стол и сняться с учета по месту жительства. Это уместно в том случае, если он не отказывался от доли в данной квартире, а также не является ссудополучателем.

В случае, если после освобождения человек не выходит на контакт, с учета не снимается и проживает по другому адресу, выписать его можно через суд. В этом случае помех для выноса положительного решения нет.

Подведем итог, ведь любому гражданину, согласному приобрести квартиру с обременением, нужно понимать, что существует категория граждан, выписать которых не удастся.

Из квартиры по закону нельзя выписать следующие категории граждан:

  • членов жилищного кооператива и всю их семью;
  • несовершеннолетних граждан;
  • тех, кто имеет право пользования квартирой ввиду наличия завещательного отказа (в случае, если собственник умер, но указал в завещании, что гражданин имеет право проживать в данном помещении);
  • тех, кто ранее отказался от приватизации в пользу другого лица.

Дети, оставшиеся без попечительства и опекуна, не смогут быть выписаны из квартиры без предоставления им условий проживания, соответствующих предыдущим. Юристы настоятельно советуют не покупать квартиры с прописанными в них детьми.

Покупка квартиры — сделка сложная и требующая от покупателя внимания и определенных знаний. В этом случае всегда оправданно пользоваться услугами квалифицированных юристов для проверки и составления документации. Даже если снятие с регистрации человека является возможным, потребуется время и некоторые средства для осуществления процедуры. Без соответствующего опыта подходить к подобным покупкам нужно крайне осторожно.

Оцените статью:

○ Как обезопасить себя при покупке.

Предупредить возможные проблемы с наличие в квартире прописанных граждан можно и даже нужно заблаговременно. Для этого необходимо обратиться в паспортный стол для получения выписок из домовых книг или специальных учетных карт, в которых содержатся данные о лицах, зарегистрированных в жилом помещении. Дополнительной гарантией будет заказ архивных выписок, которые позволят выявить лиц, имеющих пожизненное право проживания в квартире. К сожалению, такую справку делают работники паспортного стола неохотно, чаще всего отказывают в ее выдаче. Помощь в этом может оказать лишь специализированное юридическое агентство, занимающееся вопросами недвижимости.

Вернуться к содержанию ↑

Процедура купли-продажи квартиры с прописанными лицами

Сама процедура практически идентична обычной купле-продаже, но только до момента, когда придет пора выселять прописанных лиц.

Порядок действий

  1. Обсудить с прописанными лицами необходимость выписаться из квартиры. Если это по какой-то причине невозможно, следует предоставить покупателю всю подробную информацию о них (особенно если эти лица относятся к категориям, которых невозможно выселить).
  2. Составить договор купли-продажи. Зачастую он ничем не отличается от стандартного. Факт наличия прописанных лиц в нем может даже не уточняться.
  3. Заверить договор у нотариуса. Это не обязательно, но учитывая что такая сделка относится к очень рискованным, рекомендуется все же это сделать, что минимизировать потенциальные проблемы.
  4. Зарегистрировать договор.
  5. Переоформить право собственности.
  6. Подписать акт приема-передачи и произвести окончательный расчет.
  7. Выписать прописанных в квартире лиц тем или иным образом, если это возможно.

Документы

Для оформления сделки понадобится примерно такой перечень документов:

  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Паспорта покупателя и продавца.
  • Договор, на основании которого продавец получил жилье.
  • Выписка из домовой книги относительно прописанных в квартире лиц.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Договор купли-продажи (см.ниже).
  • Справка из управляющей компании относительно отсутствия или наличия задолженности по коммунальным платежам.

Расходы и сроки

Учитывая тот факт, что данную процедуру нельзя считать стандартной, срок всего оформления может несколько растягиваться. Несмотря на то, что формально можно закрыть сделку буквально за несколько дней, чаще всего на это уходит около 1-2 месяцев или даже больше.

В процессе оформления сделки купли-продажи жилья продавец практически не несет никаких затрат. Максимум – закажет более свежую выписку из ЕГРН за 350 рублей. После продажи, если он владел квартирой менее 3-5 лет, придется еще заплатить налог в размере 13% от стоимости квартиры.

Покупатель же обычно оплачивает (помимо цены квартиры):

  • Услуги нотариуса: от 2 тысяч рублей.
  • Услуги агентства недвижимости (если использовались): около 5% от стоимости квартиры.
  • Услуги оценочной компании: от 1 тысячи рублей.
  • Госпошлину за регистрацию права собственности: 2 тысячи рублей на каждого владельца.
  • Пошлину при подаче заявления в суд о принудительной выписке: индивидуально.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *