Надо ли при переуступке платить налог


Главная > Сделки с недвижимостью > Продажа квартиры по переуступке прав в 2019 году

06.07.2018

1 159 просмотров

Продажа квартиры по переуступке прав – это часто встречающийся тип сделки. Под переуступкой понимается такой факт: если дом не сдан в эксплуатацию, можно продать свою долю ещё только в возводимом здании. Покупатель становится долевым участником или, по-другому, дольщиком.

Понятие переуступки прав

Переуступка прав – это передача прав требования на квартиру в строящемся многоквартирном доме, полученных на основании договора долевого участия (ДДУ), другому лицу. Эту схему продажи еще называют цессией.

Такой договор (ДДУ) означает, что дольщик в дальнейшем может потребовать права на квартиру. Он приобретает, по сути не квартиру, так как она еще не построена, а права на неё.

Такая система продажи необходима застройщикам для того чтобы многоквартирный дом не стоял после его сдачи. Пока собираются вся документация для введения в эксплуатацию, в том числе и свидетельства о правах собственности, продажа затягивается на неопределенный срок, так как продавать в этот период запрещается. Поэтому застройщики нашли выход из положения и продают долю по переуступке.

Покупатели-инвесторы часто приобретают квартиру в новостройке еще на этапе котлована, потому как это заметно дешевле, нежели со свидетельством, когда дом сдан. А затем могут продать права на эту квартиру по договору переуступки и заработать на этой сделке.

Плюсы и минусы продажи доли по переуступке

Положительные стороны переуступки:

  • Выгодная цена. Многие инвесторы покупают у застройщика долю на стадии котлована, а потом перепродают дороже.
  • Быстрота регистрации сделки. Пакет документов минимален при переуступке прав.
  • Доход от продажи квартиры в строящемся доме облагается налогом в размере 13% (от разницы между стоимости продажи и покупки). К примеру, доля приобретена по цене 1 500 000 рублей, а продана по переуступке за 2 000 000. Выгода составляет 500 000 рублей, вычисляем 13% и получаем 65 000 рублей. Такие налоги необходимо заплатить в налоговую службу.
  • Недобросовестные застройщики могут перенести сроки сдачи или провести некачественные строительные работы.
  • Судебные разбирательства. Иногда это все что остается покупателю, если условия договора не выполнены или строительство дома прекращено.

Перечень документов для оформления

Для продавца и покупателя необходимо собрать следующие документы:

  • ксерокопия паспорта, свидетельство о браке или разводе;
  • соглашение по ипотеке от банка, если ипотека имеет место быть;
  • согласие от супруга (супруги);
  • свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника;
  • доверенность для представителей покупателя — при наличии таковых;
  • договор долевого участия;
  • согласие застройщика на проведение сделки.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Составление договора

Грамотно составленный договор цессии должен включать в себя:

  1. Информация о продавце, застройщике, покупателе.
  2. Стоимость переуступки.
  3. В каком порядке производится расчет.

[2]

В приложении обязательно должны находиться: проектная документация, согласие застройщика.

Договор обязательно должен быть заверен у нотариуса.

Здесь можно скачать образец договора

Как же продать квартиру по переуступке?

Сделка по переуступке прав регламентирована ФЗ-214 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Этапы оформления переуступки прав требования на долю:

  • Для начала необходимо определится со стоимостью объекта долевого строительства. Это процедура, как правило, не составляет труда, так как аналогов на рынке недвижимости великое множество.
  • Продавцу приготовить необходимую документацию, а покупателю внимательно изучить её. Если покупатель не компетентен в этом вопросе, самый легкий способ — это обращение к ресурсам интернета, а если он располагает денежными средствами – за помощью можно обратится к юристу по недвижимости.
  • Отправить застройщику уведомление о продаже квартиры и получить согласие супруга или супруги. Согласие оформляется у нотариуса.
  • У нотариуса оформить акт переуступки прав. У любого нотариуса образец есть в наличии.
  • Продавец и покупатель регистрируют сделку в Росреестре через МФЦ. На сделку можно прийти по предварительной записи на официальном сайте организации, или по живой очереди, которая регулируется с помощью талонов.
  • Покупатель забирает зарегистрированный документ через 10 дней. Если квартира в ипотеке, то срок даже меньше — 5 дней.

Заключение

В 2019 году продажа по переуступке регулируется Гражданским кодексом, а именно статьями начиная с 382 по 390. А также федеральным законом № 214-ФЗ.

Поскольку процесс продажи квартиры в строящемся доме может таить в себе достаточное количество тонкостей и подводных камней, очень желательно предварительно проконсультироваться у специалиста по вопросам подготовки документов и анализа безопасности сделки.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Когда квартира куплена на этапе строительства по договору долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, ее можно продать только по уступке прав (цессии). Доход, полученный от уступки прав, также подлежит налогообложению налогом на имущество.

В Вашем случае можно получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи. То есть расход составил 2,1 млн. Вычитаем эту сумму из 2,5 млн, которые получены от продажи. Доходом будет сумма 400 тысяч. С нее и нужно будет заплатить 13% НДФЛ. Итог – 52 тысячи рублей.

Ваши планы по покупке нового более дорогого жилья при расчете налога во внимание не принимаются.

Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Что такое переуступка?

В том случае, если вы официально выступаете в роли участника строительства многоквартирного здания, а также предъявляете требования на получение обособленного жилого помещения в нем, это значит, что вы вправе реализовать свои квадратные метры, существующие пока что только в проекте.

Такого рода сделку допустимо заключить исключительно с помощью специального документа — соглашения цессии.

Такое гражданское право отчетливо представлено в нормативно-правовом документе, регламентирующем все процедуры долевого участия (ФЗ №214) и в Гражданском кодексе РФ.

  • Благодаря соглашению цессии можно реализовывать не сами объекты недвижимости либо же определенное имущество, а исключительно права на них, поскольку самой жилплощади в возводящемся строении пока что нет.
  • Представленные сделки допустимо реализовывать исключительно до того момента времени, пока не будет подписан акт приема-передачи жилой квартиры.
  • Тогда как после этого недвижимость можно продавать в обыкновенном порядке.
  • Процедура оформления соглашения цессии допустима исключительно при условии, что в ДДУ не запрещается реализовывать права требования.

Специфика сделки

В числе нюансов можно выделить:

Выплата задолженностипо общему решению дольщика, девелопера во время подписания соглашения об участии в возведении многоквартирного здания, детерминируется возможность реализации:

  • с переводом остатка задолженности на нового собственника;
  • исключительно по факту перечисления совокупной цены будущей жилплощади.

В том случае, если по закону разрешено перевести остаток долга на нового владельца недвижимости, к нему также перейдет текущее расписание оплат, сумма платежа.

Процедура регистрации переуступки прав по ДДУОсновное условие для подписания соглашения цессии — гос регистрация документа в Росреестре. А значит, не пройдя такую процедуру, все документы, подписанные вами определяются как незаконные Цессиясогласно законодательству РФ реализация недостроенной жилплощади считается допустимой исключительно посредством цессии

Законодательная регламентация

Основными законами, которые регулируют данные правовые вопросы, являются:

Федеральный Закон № 214 «О долевом участиирегламентирует процедуру перевода задолженности на нового собственника, а также в целом процедуру выплаты долга Гражданский кодекс РФустанавливает, что в случае необходимости реализации своего права требования на проектируемую жилплощадь дольщик обязуется:

  1. Если выплата паевого участия осуществляется по частям (существует график погашения долга, установлена конкретная сумма выплат), нужно изначально получить согласие от строительного предприятия для перевода остатка долга на нового собственника недвижимости.
  2. Известить фирму-девелопера, получить от нее разрешительную документацию в письменном виде на такого рода сделку.

Порядок переуступки прав по договору долевого участия

Заключение предварительного соглашения

В процессе оформления цессии допустимым является составление предварительного соглашения. Это документ, в котором каждая сторона согласовывает базовые положения.

В данном соглашении стоит описать:

Краткую характеристику передаваемой жилплощадиее цену, технические параметры, совокупную площадь и прочееВеличину аванса который передается продавцу от покупателяДата, когда была выполнена полная выплата по соглашению цессииосуществляется исключительно по факту проведения госрегистрации сделки;ответственность двух сторонв частности, если не будет подписан основной договор из-за оплошности продавца, аванс должен быть своевременно возвращен покупателю и прочее

ДДУ

По факту заключения сделки новый собственник проектируемой недвижимости жилого типа приобретает все обязанности, права дольщика.

В случае, если цена жилплощади выплачивалась по частям, это значит, что новый владелец так само обязуется по графику оплат перечислять оставшийся долг.

К дольщику могут применяться санкции при условии досрочного расторжения соглашения паевого участия.

Как правило, в подобных документах девелоперы указывают ответственность вкладчика в случае выхода из участия, применяемые штрафные меры.

В частности, 10% от уже инвестированной суммы дольщик не получает.

Переуступка прав между родственниками

В основном, переуступка прав требования реализуется между близкими родственниками.

К примеру, супруги вступили в паевое строительство в тот период, когда их ребенок учился в ВУЗе. После того, как он трудоустроился, ребенок получает финансовую ответственность за данную будущую недвижимость.

По ипотеке

  1. По закону можно оформить соглашение цессии в кредит.
  2. И все же, чтобы это сделать потребуется согласие хозяина, а также предприятия-застройщика.
  3. Особенности процедуры:
  • В случае приобретения строящегося жилого помещения в кредит ставка процента в любом случае будет более высокой до момента ввода жилого строения в эксплуатацию;
  • Проценты по ссуде перечисляются до момента регистрации права собственности (оформление акта приема-передачи).

Иначе говоря переплата по ипотечному кредиту на жилплощадь, которая пребывает на этапе строительства, купленная по соглашению цессии, в целом может быть более значительной, нежели в случае приобретения уже готовой недвижимости.

Порядок оформления

Подписать соглашение цессии допустимо исключительно при условии, что предустановленная денежная сумма за жилплощадь уже была перечислена вкладчиком.

Однако если дольщик заключил ДДУ, при этом не перечислил ни одной оплаты за будущую недвижимость, реализовать личное право требования он не в силах. Такие действия детерминируютсякак мошенничество.

Для выкупа данного права у вкладчика нужно:

Выполнить процедуру проверкиразрешительных, лицензионных документов у девелопера;Перепроверить документацию вкладчика на участие в строительственеобходимо сделать соответствующий запрос в Росреестре (в частности, ДДУ в обязательном порядке должен пройти госрегистрацию);Оформить у девелопера документо состоянии действующей задолженности вкладчика;Добиться согласия от строительного предприятияна реализацию сделки по соглашению цессии;В случае, если вкладчик пребывает в официальном бракеон должен также представить согласие супруга, заверенное нотариусом.

Только после таких процедур разрешается подписание документа.

Затем реализуется госрегистрация сделки с жилплощадью (порядка десяти рабочих дней), после этого выполняются финансовые калькуляции посредством банковской ячейки.

Какие официальные документы необходимы

В процессе оформления цессии нужно предъявить такие бумаги:

  • ДДУ (оригинал, копия), при этом обязательное условие — госрегистрация данного соглашения в структурах Росреестра;
  • Удостоверения личности покупателя и продавца;
  • В случае, если стороны соглашения цессии состоят в официальном браке, обязательно нужно предъявить документальное согласие второго супруга на реализацию сделки (нотариально заверенное);
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт госрегистрации ДДУ, отсутствие разного рода закладных, обременений на недвижимом объекте;
  • Платежные документы, удостоверяющие затраты вкладчика на покупку проектируемой недвижимости в возводящемся строении.

Образец соглашения

В документе должны быть представлены:

Сведения о строительной фирмеобязанности, права двух сторон;Данные о первом вкладчике, о второмкоторые приобретают право требования по соглашению цессииХарактеристика жилого помещениятехнические параметры, количество комнат, этажность, совокупная площадь, цена и прочее;Дата окончательного финансового расчета по соглашению переуступкивспомогательная информация, предъявляемая по требованию сторон.

Во время заключения договора стороны проставляют личные подписи, а также дату реализации сделки.

Для чего необходим акт приема-передачи

По факту подписания договора строительство осуществляется согласно составленному графику.

В согласованный день новый хозяин недвижимости приходит на осмотр готовой жилплощади, по факту оценки подписывает акт приема-передачи.

Таким образом он официально приобретает право собственности на квартиру.

Выплата налога

Согласно действующему налоговому кодексу РФ в состав базы налогообложения входит вся выручка налогоплательщика, приобретенные им средства и в натуральном, и в денежном эквиваленте.

Реализация личного права требования третьим особам по факту детерминируется как приобретение прибыли.

Об отмене долевого участия в строительстве 2019 году смотрите статью: отмена долевого участия.

  • А значит, бывший вкладчик обязуется выплатить НДФЛ от совокупной цены сделки.
  • Видео: Что такое переуступка прав по договору долевого участия:

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *