Если продать недвижимость более 3 лет но менее 5


если продать недвижимость более 3 лет но менее 5
Имущественный вычет может использоваться пропорционально долям, так как он применяется к объекту недвижимости, а не конкретному владельцу. Учитывайте, что имущественный вычет можно использовать в полном объеме, но только при продажи доли отдельно или одновременно, но по отдельным договорам продажи. В результате такого оформления, один объект будет разделен на 3 независимых доли и выдано 3 права собственности будущим владельцам. Подобный случай регулируется: – Письмом ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578; – Письмом ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.

Пример 16 Семья из трех человек решила продать недвижимость полученную по наследству и распределенную в равных долях. Таким образом, расходы на покупку не могут быть учтены. В результате сделки получено 4,6 млн. рублей. Существует два варианта оформления: 1). Договор купли продажи один: каждый собственник оплатит налог в сумме (4,6 млн. рублей / 3 — 1 млн. рублей / 3)*13%= 156 000 руб. 2). Составляется три договора на равные суммы: (4,6 млн. рублей / 3 -1 млн. рублей)*13%= 69 333 рублей. Несмотря на удобство и выигрыш, чаще такой вариант не устраивает покупателя квартиры, которому впоследствии, возможно, придется объединять отдельные доли в одну. Также налоговая инспекция при жалобе покупателя может посчитать, что такая схема использована намеренно с целью ухода от налогообложения. Стоит учитывать, что иногда не все дольщики могут быть владельцами одинаковое время. Если одни дольщики владеют недвижимостью менее 3 или 5 лет, они обязаны подать декларацию в ИФНС (декларируется в случае продажи собственность меньше 5 лет при владении с 2016 года). Обратите внимание, что законным способом сокращения дохода будет распределение суммы продажи не в соответствии с первоначальными долями. Это необсуждаемое право собственников квартиры, но требует правильного оформления, то есть четкого указания в договоре, сколько получит каждый из дольщиков. Освобождаемый от налогообложения собственник может получить большую сумму.


Пример 17 Мать с двумя детьми продает квартиру за 1,8 млн. рублей. Мать имеет ? доли квартиры, а дети вступили в собственность по праву наследования недавно (до 3х лет). В договоре продажи можно указать доли следующим образом. По 0,333 получают сын и дочь, мать – 1,134 млн. рублей. Мама освобождается от уплаты налога, а дети используют вычет в 333 тыс. рублей. Обратите внимание, что дети в данном случае освобождаются от уплаты налога, но не от подачи декларации, где должны подтвердить отсутствие обязательств по налогообложению. Этот вариант предполагает и наличие подводных камней, в частности, что с 2016 года начинают учитывать кадастровую стоимость недвижимости (70% от стоимости), а налоговая база должна соответствовать доле собственников в квартире. Если сумма по договору купли-продажи меньше 70% кадастровой стоимости, то используется для расчета сумма купли-продажи. В приведенном примере кадастровая стоимость составляет 1,9 млн. рублей, тогда ? доля сына и дочери – 475 000 рублей. Расчетная налогооблагаемая база должна быть не менее 70% от этой суммы, то есть не менее 332 500 рублей. Договорная сумма в упомянутом случае 333 333 рублей, значит расчет сделан правильно (от договорной суммы) и дети не платят налог, но подают декларацию.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

Недвижимость купили до 2016 года3 годаНедвижимость купили после 1 января 2016 года5 летНедвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации3 годаЛюбое имущество, кроме недвижимости3 года

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Что нужно знать о наследстве

Имущественный вычет в 2 млн. рублей для покупателей недвижимости

Покупатель недвижимости может воспользоваться один раз за свою жизнь имущественным вычетом в 2 млн. рублей, особенно это интересно в тот момент, когда нужно продать квартиру меньше 5 лет в собственности с 2016 года. Вычет можно использовать несколько раз до полного погашения суммы. Имущественный вычет для покупателей может касаться только недвижимого имущества на территории РФ. Денежные средства на покупку можно получить только в зарегистрированных в РФ финансовых учреждениях. Также требуется наличие гражданства РФ и документальное подтверждение сделки. При приобретении недвижимости вычет может быть использован для уменьшения других доходов, которые должны быть подвергнуты налогообложению.

Пример 8 Резидент РФ в 2014 году купить квартиру за 1350 000 рублей при средней заработной плате 120 тыс. рублей. В справке 2НДФЛ за 2014 год его доход составил 1440 000 рублей. Он может воспользоваться вычетом и возместить НДФЛ. Например, так: (1 440 000 – 175 500) *13% = 1350 000 * 13%. Также у него остается остаток вычета в размере (2 млн. — 1,35 млн. = 650 тыс. рублей), которым можно будет воспользоваться при покупке другого имущества. При приобретении дома в 2015 году за 1620 000 рублей он может также воспользоваться возмещением остатка (при такой же з/п) и вернуть себе 84 500 руб. (13% с 650 000 руб.). Имущественные вычеты в 2 млн. рублей при продаже одной квартиры и покупке второй, если ранее резидент вычетом не пользовался Расчет налога в этом случае будет производиться, когда нужно продать квартиру меньше 5 лет в собственности (до 2016 года – 3х лет): – используя вычеты; – используя расходы по покупке. К примеру, гражданин одну квартиру продал и тут же приобрел другую, при этом никогда не пользовался имущественным вычетом для покупателей в 2 млн. рублей. Интересным случаем является, когда реализованная квартира была получена по в подарок от близких родственников или по наследству, при этом стоит менее 1 млн. рублей. Но рассмотрим разные варианты по порядку.

Пример 9 Если продана квартира в результате права наследования за 3400 000 рублей, тут же приобретена другая за 2800 000 рублей. Имущественный вычет в 2 млн. ранее не использовался. Тогда: – облагаемая база: (3,4 млн. рублей — 1 млн. рублей (вычет при продаже)) = 2,4 млн. рублей; – затем используем имущественный вычет: 2,4 млн. рублей — 2 млн. рублей = 400 тыс. рублей облагается налогом; – налог за продажу квартиры: (400 000 руб *13%) = 52 000 рублей;

Пример 10 Реализована квартира за 3,5 млн. рублей, которая ранее была куплена за 0,8 рублей. Затем куплен объект жилой недвижимости за 3,1 млн. рублей. Поскольку цена квартиры меньше вычета, то выгоднее воспользоваться им. Облагаемая налогом база составит (3,5 млн. рублей – 1 млн. рублей) = 2 500 000 руб. Затем можно воспользоваться имущественным вычетом для покупателей недвижимости, налогооблагаемая база составит 2 500 000 — 2 000 000 = 500 000 рублей, сумма налога к оплате будет 65 000 рублей.

Как продать квартиру без налога при общей долевой собственности

Какой налог при продаже квартиры придётся заплатить владельцам зависит и от вида собственности. Если она долевая, то вычет в 1 млн рублей может быть применён как ко всему объекту, так и к его долям по отдельности. Единый вычет на всю квартиру целиком применяется, если долевая собственность продаётся по одному договору купли-продажи (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ). Необлагаемая сумма в 1 млн рублей при этом делится пропорциональную размеру долей.

Например. Супруги Карповы приватизировали квартиру в 2017 году, оформив долевую собственность (1/2 -каждому супругу). Через год они её продали за 2 млн рублей. Сделку оформили единым договором купли-продажи. При расчёте подоходного налога с продажи имущества супруги применили стандартный вычет 1 млн рублей. Таким образом, подоходный налог с продажи квартиры был разделен между ними поровну и составил 500 тысяч на каждого.

В итоге налоговые подсчёты отдельно для мужа и жены будут проводиться таким образом: (1 000 000 руб. (стоимость половины доли) – 500 000 руб. (1/2 вычета)) х 13% = 65 000 руб.

При этом имеется альтернативный вариант. Он позволяет в два раза увеличить сумму налогового вычета. Для этого сделку по каждой доле следует оформлять отдельным договором купли-продажи. В таком случае вычет в 1 млн рублей будет полагаться отдельно каждому собственнику. (Письма Минфина России от 13.05.2015 N 03-04-05/27395, от 27.06.2013 N 03-04-05/24491, от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, Письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/[email protected])

Например. При продаже приватизированной квартиры, находящейся в равной долевой собственности, вычет можно увеличить до 2 млн рублей, если сделку проводить двумя отдельными договорами на каждую долю. При цене объекта в 2 млн рублей, налог для каждого супруга будет рассчитан так: (1 000 000 рублей (1/2 доли) – 1 000 000 рублей (вычет)) = 0 рублей. Таким образом, вычет полностью компенсировал стоимость налога.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *